Ипотечные каникулы: кому положены, на какой срок и как их получить

Каникулы по ипотеке — это право заёмщика, а не решение банка

Разница принципиальная. Реструктуризацию банк даёт по своему усмотрению: захотел — согласовал, не захотел — отказал без объяснений. Ипотечные каникулы устроены иначе: закон описал условия, и если заёмщик под них подходит, кредитная организация не вправе отказать по мотиву «нам это невыгодно».

Механизм называется льготным периодом. В нём заёмщик выбирает один из двух режимов:

• полная приостановка платежей — в течение льготного периода не вносится ничего;
• уменьшение размера платежей — заёмщик сам указывает посильную сумму.

Пока идёт льготный период, кредитор не начисляет неустойку и штрафы за неисполнение обязательств и не вправе обращать взыскание на заложенное жильё. Это и есть главная ценность нормы: она останавливает не только платёж, но и движение банка к торгам.

Условия, без которых льготный период не дадут

Проверьте себя по четырём пунктам сразу, до похода в банк, — большинство отказов приходится именно на них.

1. Кредит обеспечен ипотекой. Норма работает и тогда, когда деньги брались не на покупку квартиры, а под её залог, — важен сам факт ипотеки жилого помещения.
2. Размер кредита не превышает предельный. Максимальную сумму устанавливает Правительство, и она пересматривалась. По разъяснениям Банка России сейчас ориентир — 15 млн ₽ на момент выдачи кредита. Актуальное значение стоит уточнить в банке или на сайте Банка России перед подачей требования.
3. Заложенное жильё — единственное пригодное для постоянного проживания. Наличие доли в другом жилом помещении само по себе право не отнимает, но квартира, купленная «для вложения», под норму не подпадает.
4. Заёмщик находится в трудной жизненной ситуации из закрытого перечня, о котором ниже.

Есть и пятое ограничение: по одному и тому же кредиту льготный период по этому основанию предоставляется однократно. Исключение сделано для ситуации, когда человек проживает в зоне чрезвычайной ситуации.

Что закон считает трудной жизненной ситуацией

Перечень закрытый. «Стало тяжело» или «выросли расходы» в него не входят — нужно попасть в одно из оснований и подтвердить его документом.

Обратите внимание на два порога дохода. Они считаются не «на глазок», а по формуле: доход за определённый период до обращения сравнивается со среднемесячным доходом за предшествующие двенадцать месяцев. Именно поэтому справки о доходах просят за длинный отрезок, а не за последний месяц.

Срок льготного периода, проценты и график

Максимальная длительность льготного периода — шесть месяцев. Заёмщик сам указывает в требовании, сколько месяцев ему нужно: можно попросить три, можно четыре. Дату начала он тоже определяет самостоятельно в пределах, которые задаёт закон, — то есть период разрешено «подвинуть» на уже начавшуюся просрочку, а не только на будущее.

Дальше — то, что чаще всего понимают неправильно.

• Проценты не отменяются. Они продолжают начисляться по ставке договора. Каникулы — это перенос платежей, а не подарок.
• Неустойки и штрафы за этот период не начисляются, а требования об их уплате в льготный период не предъявляются.
• Пропущенные суммы уходят в конец. Срок кредита продлевается на длительность льготного периода, а отложенные платежи погашаются после того, как основной график будет исполнен.
• Обратить взыскание на квартиру во время каникул нельзя. Если банк уже пошёл в суд, факт установленного льготного периода — сильный аргумент.

Документы и порядок обращения в банк

Процедура формальная, и её лучше пройти по шагам, сохраняя каждое подтверждение отправки.

1. Составьте требование о предоставлении льготного периода. В нём укажите: реквизиты кредитного договора, выбранный режим (приостановка платежей или их уменьшение и до какой суммы), длительность, дату начала и основание из перечня.
2. Приложите документы: подтверждение основания (справка, листок нетрудоспособности, сведения службы занятости, свидетельства о рождении) и выписку из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица — она показывает, что заложенное жильё единственное.
3. Направьте требование способом, предусмотренным договором. Если банк принимает обращения в приложении, всё равно продублируйте бумажным экземпляром с отметкой о приёме или заказным письмом с описью вложения.
4. Дождитесь ответа. Кредитор рассматривает требование в срок, не превышающий пяти рабочих дней. По разъяснениям Банка России, если в течение десяти дней после направления требования заёмщик не получил ответ, льготный период считается установленным на тех условиях, которые заёмщик указал.
5. Получите уточнённый график и сверьте его: длительность периода, дата возобновления платежей, новая дата окончания договора.

В моей практике самая частая ошибка на этом шаге — человек перестаёт платить в тот же день, когда отправил требование, ещё не убедившись, что оно принято. Если банк ответит отказом по формальному основанию, эти месяцы станут обычной просрочкой со всеми последствиями.

Чем ипотечные каникулы отличаются от реструктуризации и от каникул по потребкредитам

Три инструмента постоянно путают, хотя работают они по-разному.

Норма о каникулах по обычным потребительским кредитам (статья 6.1-2) с 2024 года действует на постоянной основе. Основания там уже: снижение среднемесячного дохода более чем на 30 % либо проживание в зоне чрезвычайной ситуации. Предельные суммы кредитов для этого механизма устанавливает Правительство отдельно, и они заметно ниже ипотечных.

Кредитная история и типичные ошибки

Льготный период — это не просрочка. Сведения о нём передаются в бюро кредитных историй, но записи о нарушении обязательств не появляется: платежи не вносятся на законном основании. Тем не менее сам факт каникул виден банкам, и при следующем обращении за кредитом его учтут наряду с остальной картиной.

Ошибки, которые дорого обходятся:

• перестать платить до того, как требование принято и льготный период установлен;
• подать требование, когда банк уже направил уведомление о досрочном возврате всей суммы, — договориться станет заметно труднее;
• приложить справку о доходах не за тот период и получить отказ по формальному основанию вместо содержательного;
• рассчитывать, что каникулы уменьшат долг: они его переносят;
• израсходовать единственную попытку на месяц передышки, когда проблема глубже и понадобятся все шесть.

Когда каникулы решают проблему, а когда банкротство не нужно

Скажу честно: шесть месяцев — это про временный провал. Если человек потерял работу и уверенно найдёт новую, если после болезни доход восстановится, если родился ребёнок и через полгода семья выйдет на прежний уровень, — каникулы отработают ровно то, для чего написаны.

Банкротство при этом не нужно, если:

• ипотека — единственный крупный долг, и после передышки платёж снова становится посильным;
• дохода хватает на платёж, а проблема была разовой: задержка зарплаты, лечение, переезд;
• долг можно закрыть продажей второго, не единственного имущества без ущерба для семьи;
• просрочки ещё нет, и речь идёт о предупредительном шаге.

Процедура оправдана в другой картине: кроме ипотеки есть потребительские кредиты и займы, платежи съедают большую часть дохода, каникулы уже использованы, а долг не уменьшается. Тогда считать нужно не один платёж, а всю нагрузку целиком. Расходы в судебной процедуре предсказуемы: депозит на вознаграждение финансового управляющего — 25 000 ₽ плюс 7 % от суммы реализованного имущества, публикации и почтовые отправления. Работу юристов в NULEX можно оплачивать в рассрочку от 7 990 ₽/мес, цена фиксируется в договоре.