Банкротство с двумя ипотеками: что произойдёт с обеими квартирами

Почему две ипотеки — отдельный случай

При обычном банкротстве спор идёт вокруг того, что попадёт в конкурсную массу, а что защищено. При двух ипотеках спорить почти не о чем: обе квартиры обременены залогом, и у каждой есть кредитор с особым статусом.

Что меняется по сравнению со стандартной процедурой:

• в деле появляются два залоговых кредитора, и каждый имеет преимущественное право на выручку от своего предмета залога;
• каждый из них утверждает собственное положение о порядке продажи своего объекта;
• иммунитет единственного жилья не работает ни по одной квартире — по одной из-за залога, по второй ещё и потому, что она не единственная;
• конкурсная масса формируется из остатков после расчётов с залоговыми кредиторами, и её обычно немного.

Иммунитет единственного жилья здесь не помогает

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для постоянного проживания помещение, но прямо исключает из этого запрета жильё, являющееся предметом ипотеки. Залог сильнее иммунитета — и это правило одинаково работает и в исполнительном производстве, и в банкротстве.

Отсюда практические следствия для семьи с двумя ипотеками:

1. Квартира, где живёт семья, защищена не своим статусом, а только договорённостью с банком-залогодержателем.
2. Вторая квартира не защищена ничем: она и в залоге, и не единственная.
3. Прописка детей, вложенный материнский капитал и доля выплаченного кредита сами по себе изъятие не останавливают, хотя влияют на сложность и сроки.

В моей практике заблуждение здесь одно и то же: люди считают, что достаточно прописаться в квартире, где живёшь, и «её не тронут». Для ипотечного жилья это не работает.

Как продают предметы залога и куда идут деньги

Реализация имущества гражданина идёт через торги. Заложенные объекты продаются по правилам, которые в основном определяет залоговый кредитор в утверждаемом положении о продаже: начальная цена, шаг, порядок снижения.

Выручка от продажи предмета залога распределяется по правилам статьи 213.27 закона 127-ФЗ:

Ключевой момент: каждый залоговый кредитор получает преимущество только по своему объекту. Банк, у которого в залоге первая квартира, не претендует на выручку от второй в приоритетном порядке — по чужому объекту он такой же кредитор, как остальные.

Если после расчётов по объекту остались деньги, они пополняют конкурсную массу и идут на требования всех кредиторов. Если, наоборот, выручки не хватило, непокрытая часть требования залогового кредитора становится обычным реестровым требованием.

Что если один из банков не заявил требование

Такое случается: кредитор пропустил срок, не отследил публикацию или счёл сумму незначительной. Последствия для него неприятные, а для должника — неоднозначные.

• Не включившись в реестр, кредитор не получает статуса залогового и не участвует в распределении выручки от продажи своего предмета залога.
• Само имущество при этом может быть реализовано в процедуре, а при реализации в установленном законом порядке залог прекращается.
• Пока имущество не продано, кредитор способен заявиться позднее и просить признать за собой залоговый статус — практика допускает такое обращение с учётом причин пропуска срока.

Шанс сохранить одну квартиру: отдельное мировое соглашение

С августа 2024 года закон 127-ФЗ дополнен статьёй 213.10-1: гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения, вправе заключить отдельное мировое соглашение. Норма введена законом № 298-ФЗ от 08.08.2024.

Что в ней важно для семьи с двумя ипотеками:

• соглашение заключается по жилому помещению, которое является для должника и его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, — то есть по одной квартире, а не по обеим;
• согласия остальных кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего само по себе не служит основанием для отказа в утверждении;
• в заключении соглашения вправе участвовать третьи лица, принимающие на себя обязанность платить, — этим часто пользуются, когда платить готов родственник;
• после утверждения взыскание на это жильё не обращается и оно не реализуется в процедуре, а требование залогового кредитора исполняется по условиям соглашения;
• при неисполнении соглашения требование кредитора восстанавливается, и обращение взыскания на жильё снова становится возможным.

Логика простая: закон разрешает вывести из процедуры одну квартиру — ту, где живёт семья, — при условии, что по ней действительно кто-то будет платить. Вторая квартира этой нормой не защищается.

Инвестиционная квартира: почему её продадут

Со второй квартирой картина определённая, и лучше принять её заранее.

• Она в залоге, поэтому не защищена иммунитетом.
• Она не единственная, поэтому не подпадает под норму об отдельном мировом соглашении.
• Она приносит доход от сдачи, а значит, интересна и залоговому кредитору, и остальным.
• Даже если платежи по ней вносятся исправно, в процедуре реализации имущества она включается в конкурсную массу.

Здесь стоит смотреть на цифры трезво. Если рыночная цена второй квартиры заметно выше остатка долга по ней, продажа закроет кредит и часть выручки после расчётов пополнит массу — это уменьшит требования остальных кредиторов. Если цена ниже остатка, непокрытая часть станет обычным требованием и будет списана по итогам процедуры вместе с прочими долгами.

Продать одну квартиру до процедуры: риски

Мысль напрашивающаяся: продать инвестиционную квартиру родственнику или знакомому, закрыть часть долгов и идти в процедуру уже «налегке». На практике это самый частый способ испортить себе дело.

1. Согласие залогодержателя. Заложенная недвижимость не продаётся без согласия банка. Сделка без него оспорима сама по себе.
2. Оспаривание подозрительных сделок. Закон 127-ФЗ позволяет оспаривать сделки должника, совершённые в течение трёх лет до принятия заявления, если они причинили вред кредиторам, и сделки с неравноценным встречным предоставлением.
3. Сделки с предпочтением. Погашение долга одному кредитору в ущерб остальным незадолго до процедуры оспаривается по отдельному основанию с более коротким периодом подозрительности.
4. Последствия. Оспоренная сделка возвращает квартиру в массу, а покупатель встаёт в реестр. Кроме того, действия по сокрытию имущества способны привести к отказу в освобождении от обязательств — и тогда процедура пройдена, а долги остались.

Продажа до процедуры допустима и иногда разумна, но только открытая: по рыночной цене, с согласия банка, с прозрачными расчётами и понятным ответом на вопрос, куда ушли деньги. Именно этот вопрос управляющий задаст первым.

Когда банкротство не нужно

Честно: при двух ипотеках процедура нужна далеко не всегда, а иногда прямо противопоказана — просто потому, что обе квартиры уйдут, а сэкономить получится немного.

Банкротство не нужно, если:

• суммарная рыночная стоимость квартир заметно выше долгов: выгоднее продать вторую самостоятельно, закрыть кредиты и сохранить разницу;
• падение дохода временное и по одной из ипотек вы подходите под каникулы или реструктуризацию;
• долг только по ипотекам, других кредитов нет, а после продажи второй квартиры первый платёж становится посильным;
• есть родственник, готовый обслуживать один из кредитов, — тогда переговоры с банком результативнее процедуры.

Процедура оправдана, когда, кроме двух ипотек, есть потребительские кредиты, карты и займы, стоимость квартир не покрывает долги, а платить нечем. Тогда имеет смысл заранее выстроить стратегию: какая квартира станет предметом отдельного мирового соглашения, кто по нему платит и что происходит со второй. Расходы предсказуемы: депозит на вознаграждение финансового управляющего 25 000 ₽ плюс 7 % от суммы реализованного имущества, публикации и почта. Внесудебный порядок через многофункциональный центр здесь не применяется: он рассчитан на долг от 25 000 до 1 000 000 ₽ и на отсутствие имущества. Работу юристов в NULEX можно оплачивать в рассрочку от 7 990 ₽/мес, цена фиксируется в договоре.