Долги перед Банком ДОМ.РФ: можно ли списать и сохранить квартиру

Чем долг перед ипотечным банком отличается от обычного

Кредит наличными или карта — необеспеченный долг: банк стоит в общей очереди кредиторов и по итогам процедуры требование списывается. Ипотека — обеспеченный долг: квартира находится в залоге, и залоговый кредитор имеет право на основную часть выручки от её продажи. Именно это право делает ипотечное банкротство особым.

Второе отличие — договор долевого участия. Если квартира ещё строится, залогом являются права требования к застройщику. Они тоже могут быть реализованы в процедуре, и сценарий здесь сложнее, чем с готовым жильём.

Третье — часто ипотека оформлена на двоих: супруги как созаёмщики. Банкротство одного из них не прекращает обязательство второго, и банк вправе требовать платежи с него в полном объёме.

Три сценария для ипотечной квартиры

Четвёртого варианта — «обанкротиться, не платить и оставить квартиру» — не существует. Это важно понимать до того, как вы услышите такое обещание от кого-либо.

Когда квартиру сохранить можно

Механизм появился в законе в 2024 году: суд утверждает отдельное мировое соглашение между должником и залоговым банком по единственному жилью. Согласие других кредиторов не нужно, квартира исключается из конкурсной массы, а платежи по ипотеке продолжаются. Платить может сам должник или третье лицо за него.

Практическое условие — посильность. Если убрать все остальные кредиты, хватает ли дохода семьи на ипотечный платёж и жизнь? Если да, это ваш сценарий. В моей практике чаще всего к неплатёжеспособности приводила не сама ипотека, а «обвес» из потребкредитов и карт, который семья набирала, чтобы её не потерять.

Когда квартиру сохранить нельзя — и что тогда

Если платить ипотеку нечем, квартира будет продана с торгов финансовым управляющим. Это неприятно, но у сценария есть две стороны, о которых редко говорят.

• Остаток ипотечного долга, не покрытый выручкой, списывается вместе с остальными долгами. Без банкротства банк мог бы взыскивать его годами.
• Если выручка от продажи превысила долг перед банком и расходы процедуры, остаток возвращается должнику.

Также в этом сценарии семья не оказывается на улице в один день: торги занимают месяцы, а сроки освобождения жилья определяются судом. Иногда за это время находится покупатель, готовый выкупить квартиру по цене выше торгов, — и мы предлагаем банку такую сделку.

Потребкредит и карта Банка ДОМ.РФ рядом с ипотекой

Частая связка: ипотека плюс кредит наличными или карта того же банка на ремонт и мебель. С точки зрения процедуры это два разных требования: ипотека — залоговое, кредит — обычное. При соглашении по статье 213.10-1 сохраняется только ипотека, а потребкредит и карта списываются, даже если они в том же банке.

Есть нюанс с деньгами на счетах: если зарплата и ипотечный платёж ходят через этот же банк, при просрочке по потребкредиту банк, как правило, использует право списания со счёта по договору. Пока процедура не началась, лучше развести потоки: зарплату получать в другом банке, ипотеку платить целевым переводом.

Созаёмщик, супруг и поручитель

Три разных роли и три разных последствия.

1. Созаёмщик отвечает по кредиту наравне с вами. Ваше банкротство его от долга не освобождает; если он тоже не может платить, рассматриваем совместное банкротство супругов в одном деле.
2. Супруг без участия в договоре. Квартира, купленная в браке, — общее имущество. При реализации залога супруг имеет право на часть выручки после расчёта с банком, а его согласие на некоторые действия требуется.
3. Поручитель — после вашего освобождения от долга банк вправе требовать оплату с него. Об этом нужно предупредить человека до подачи заявления.

Когда банкротство не нужно

Ипотечному должнику мы советуем процедуру реже, чем остальным, потому что цена ошибки — квартира.

• Если из долгов только ипотека и просрочка временная — просите ипотечные каникулы или реструктуризацию: банки идут на это, потому что продажа залога им тоже невыгодна.
• Если квартира стоит заметно больше долга — часто разумнее продать её самостоятельно по рынку, погасить ипотеку и остаться с деньгами, а не с торгами.
• Если долги кроме ипотеки невелики — их можно закрыть без процедуры и не трогать залог.

Банкротство оправдано, когда общая нагрузка по кредитам и картам неподъёмна, а ипотечный платёж сам по себе посилен (тогда — сценарий с сохранением), либо когда нечем платить ничего, и главное — избавиться от всего долга разом.

Порядок работы и цифры процедуры

Судебная процедура обходится в депозит 25 000 ₽ на вознаграждение финансового управляющего плюс 7% от сумм, направленных кредиторам, и расходы на публикации. Внесудебный маршрут через МФЦ (25 000 – 1 000 000 ₽, шесть месяцев, бесплатно) для должника с действующей ипотекой практически недоступен: залог и регулярный доход не дают приставам окончить производство.

Мы начинаем с расчёта: стоимость квартиры, остаток ипотеки, остальные долги, доход семьи. По итогам получаете письменный вывод: сохранять, продавать или реализовывать в процедуре. Стоимость сопровождения фиксируется в договоре, доступна рассрочка от 7 990 ₽/мес. После завершения процедуры пять лет нужно сообщать о банкротстве при обращении за кредитом — новая ипотека в этот период маловероятна, и об этом мы говорим честно.