Ипотека при банкротстве супруга: что будет с квартирой

Почему ипотечную квартиру не защищает правило о единственном жилье

Единственное пригодное для проживания жильё должника не продают — это правило записано в статье 446 Гражданского процессуального кодекса и действует в банкротстве так же, как в обычном исполнительном производстве. Но у него есть прямое исключение: жильё в ипотеке. Квартира находится в залоге у банка, а залог для того и существует, чтобы кредитор мог вернуть деньги от её продажи.

Поэтому при банкротстве супруга статус единственного жилья ипотечную квартиру сам по себе не спасает. Не спасают ни прописка детей, ни отсутствие другого жилья: эти обстоятельства суд учитывает, когда решает вопрос о сроках выселения, но они не превращают залог в неприкосновенное имущество.

Верно и обратное. Если ипотека полностью погашена и обременение снято, квартира становится обычным единственным жильём и в конкурсную массу не попадает. Разница между этими двумя ситуациями — одна запись в реестре недвижимости, поэтому статус жилья стоит проверить до подачи заявления, а не после.

Второй супруг почти всегда созаёмщик, и это меняет расклад

Выдавая ипотеку человеку в браке, банк по умолчанию делает второго супруга созаёмщиком. Это не формальность: его доход учитывается при одобрении, он подписывает тот же договор и отвечает за весь кредит наравне с первым. Банкротство одного из них обязанность второго не прекращает — с него можно требовать весь остаток.

Даже если супруг не подписывал кредитный договор, квартира, купленная в браке, чаще всего относится к совместно нажитому имуществу, и залог распространяется на неё целиком, а не на половину.

Что происходит с квартирой, если ничего не предпринимать

Сценарий по умолчанию выглядит так. Залоговый кредитор заявляет требование в деле о банкротстве, квартиру включают в конкурсную массу, оценивают и выставляют на торги. Основная часть вырученных денег уходит залоговому кредитору, остальное распределяется между другими кредиторами и на расходы по делу.

Долг перед банком при этом закрывается не всегда. Если квартира ушла дешевле остатка по кредиту, разница остаётся непогашенной. Для самого банкрота она спишется вместе с прочими долгами по итогам процедуры, а для супруга-созаёмщика — нет: его никто от обязательств не освобождал, и банк продолжит требовать разницу с него.

Второй супруг вправе получить свою часть от продажи общего имущества деньгами: такое имущество продают целиком, а супругу выплачивают его долю из вырученного. Но по ипотечной квартире эта доля считается уже после расчётов с залоговым кредитором, и на практике от неё нередко не остаётся ничего.

Отдельно стоит сказать про сроки. Между подачей заявления и торгами проходит не один месяц: имущество нужно описать, оценить, утвердить порядок продажи, провести сами торги, а при несостоявшихся торгах назначить повторные со снижением цены. Всё это время семья живёт в квартире. Ощущение, что ничего страшного не происходит, обманчиво: чем ближе торги, тем меньше остаётся способов договориться с залоговым кредитором.

Статья 213.10-1: как сохранить ипотечную квартиру

С 8 сентября 2024 года в законе о банкротстве действует статья 213.10-1. Она позволяет заключить с залоговым кредитором отдельное мировое соглашение или утвердить локальный план реструктуризации только по ипотеке на единственное жильё. Остальные долги при этом проходят обычную процедуру и списываются, а ипотечная квартира выводится из конкурсной массы и остаётся у семьи.

Ключевое слово здесь — отдельное. Соглашение касается только ипотечного кредита, и согласие остальных кредиторов на него не требуется. Именно это отличает нынешний порядок от прежнего, когда сохранить ипотеку при банкротстве почти не удавалось: любой кредитор мог заблокировать договорённость с банком.

Условие одно, и оно жёсткое: платежи по графику должны вноситься вовремя. Локальный план — не отсрочка и не скидка, а обязательство продолжать платить ипотеку, пока идёт банкротство по другим долгам.

Кто может платить по локальному плану

Закон прямо допускает, что платежи по такому плану вносит третье лицо. Это может быть второй супруг, родители, взрослые дети — любой человек со стабильным доходом. Деньги третьего лица не попадают в конкурсную массу должника, они идут напрямую залоговому кредитору по графику.

На практике именно эта норма чаще всего и спасает семейную квартиру. Банкротится тот из супругов, на ком висят потребительские кредиты, кредитные карты и микрозаймы, а ипотеку продолжает платить второй, у которого долгов нет. Семья теряет часть общего имущества, но остаётся с жильём.

Что ещё из общего имущества попадёт в процедуру

Банкротство одного супруга затрагивает не только ипотеку. Совместно нажитое имущество — вторая квартира, машина, дача, доли в недвижимости, накопления — включается в конкурсную массу и продаётся целиком, а второму супругу выплачивают его часть деньгами.

Не трогают личное имущество второго супруга: то, что было у него до брака, получено по наследству или в дар. Не трогают и вещи, которые закон защищает у любого должника, — предметы обычной домашней обстановки и обихода.

Отдельная тема — сделки последних лет. Дарение квартиры родственнику, продажа машины близкому человеку по заниженной цене, переоформление доли на детей незадолго до подачи заявления: финансовый управляющий такие сделки проверяет и вправе их оспорить, а имущество вернуть в массу. Глубину и перспективу проверки нужно оценивать по конкретным документам, а не по общим соображениям.

Доходы второго супруга процедура не затрагивает: его зарплату не удерживают, счета не арестовывают, отчитываться перед финансовым управляющим за свои траты он не обязан. Запрашивать сведения о совместно нажитом имуществе управляющий вправе, и это нормальная часть работы, а не признак того, что к супругу есть претензии.

Когда банкротство не нужно и есть более простые пути

Если единственная проблема семьи — ипотечный платёж, банкротство обычно не лучший инструмент. Сначала стоит посмотреть на другое.

• Ипотечные каникулы. Для ипотеки действует отдельный механизм со своим лимитом, который зависит от региона, поэтому конкретную сумму нужно уточнять в банке по своему договору.
• Реструктуризация в банке. Это договорное изменение срока, ставки или графика. Соглашаться банк не обязан, но при первой просрочке идёт навстречу чаще, чем принято думать.
• Кредитные каникулы по прочим кредитам. Отсрочка до шести месяцев, если доход упал более чем на 30 % за два месяца по сравнению со среднемесячным за прошлый год. Лимиты: 450 000 ₽ по потребительским кредитам и займам, 150 000 ₽ по кредитным картам, 1,6 млн ₽ по автокредиту. Банк рассматривает требование до 15 рабочих дней.
• Продажа квартиры своими силами. Если платить ипотеку семья точно не сможет, обычная продажа с согласия банка почти всегда даёт больше денег, чем торги в процедуре.

Банкротство оправдано, когда, кроме ипотеки, у семьи есть другие долги, которые она не тянет. Именно их списание освобождает бюджет для ипотечного платежа. Подать заявление гражданин обязан при долге свыше 500 000 ₽ и просрочке более трёх месяцев, а право подать есть при любой сумме, если расплатиться явно не получится.

Порядок действий для семьи с ипотекой

Если решение о процедуре в семье уже обсуждается, начните с расчётов, а не с заявления.

1. Соберите документы: кредитный договор, график, закладную, справку об остатке долга и выписку из реестра недвижимости с отметкой об обременении.
2. Сравните остаток по ипотеке с рыночной стоимостью квартиры. От этой разницы зависит, будет ли залоговому кредитору вообще интересна продажа.
3. Сложите остальные долги семьи и разделите их на долги каждого из супругов. Часто выясняется, что банкротиться нужно только одному.
4. Проверьте, потянет ли семья ипотечный платёж без дохода того супруга, который идёт в процедуру.
5. Если потянет — готовьте локальный план по статье 213.10-1 заранее, до подачи заявления, а не в середине дела.

Скажу прямо: квартиру чаще теряют не потому, что закон не оставил вариантов, а потому что заявление подали без плана по ипотеке и вспомнили о ней уже в процедуре. Расходы предсказуемы: 25 000 ₽ вознаграждения финансового управляющего на депозит суда, 7 % от вырученного при реализации имущества, публикации и почта. Свою работу мы ведём в рассрочку от 7 990 ₽/мес.